O sonho de grande número de brasileiros ainda é a casa própria. Porém um investimento desse porte é inviável para a maioria das pessoas. Por isto, o financiamento imobiliário se torna uma necessária opção. O financiamento imobiliário pode se enquadrar no SFH ou não.
Mas qual a diferença entre os financiamentos imobiliários?
SHF (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) são os dois sistemas de financiamento existentes no Brasil. É importante esclarecer que quando nos referimos a eles estamos falando de normas. A meta do SFH e do SFI é impor às empresas de crédito um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor.
Não fosse assim, cada banco trabalharia à sua maneira e isso causaria desentendimentos. Feito esse esclarecimento, recomendamos a leitura completa deste artigo para que você possa entender o tema!

Então, o que é o SFH?

Criado pela Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, o SFH foi feito para ajudar as classes de menor renda do país a obter sua casa própria. Hoje, no entanto, esse sistema atende a pessoas de diferentes faixas de renda, devido aos valores dos imóveis.
Para que você entenda melhor, um programa que se enquadra no SFH é o Minha Casa, Minha Vida.

Por que a taxa de juros é mais barata?

Você paga taxa de juros menores porque o dinheiro do seu financiamento também vem de fontes mais baratas. Os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupança. Ela rende bem pouquinho para quem deixa o capital na conta-poupança. Em 2018, essa opção de investimento trouxe ganhos nominais de 4,62% aos investidores, por isso ela custa menos para o banco que pega o dinheiro emprestado.
Outra fonte de recurso é valor do FGTS que rende menos do que a Poupança. Em 2018, os valores captados pelas empresas para depósito nesse fundo tiveram rendimento nominal de 4,16%.

Quais são as regras?

O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$ 1,5 milhão, o financiamento não pode representar mais de 80% do valor do imóvel (incluindo despesas acessórias!). Ele deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ser residencial e urbano, estar localizado na região onde o contratante reside ou trabalha (há pelo menos um ano).
Ademais, não é permitido ter sido usado FGTS para financiamento ou construção do imóvel em questão nos últimos 3 anos.
As regras que regem o SFH foram criadas pelo governo e são supervisionadas pelo Banco Central, mas foram atualizadas em 2018. As novas regras para o SFH começaram a valer em 2019. Antigamente, o valor máximo da taxa de juros era de 12%. Contudo, agora os bancos estão livres para negociar com o cliente esse valor.
É importante esclarecer que o valor médio dos juros cobrados sempre ficou em torno de 10%, nunca se aproximando do teto máximo, tornando-o pouco relevante na prática.
O consumidor também deve ficar atento ao índice que reajustará o contrato. Com a nova regulamentação, eles também variam de banco para banco. Isso significa que o cliente deve pesquisar esses valores antes de contratar o financiamento.
O prazo máximo é de 35 anos, o equivalente a 420 meses. Vale destacar que é preciso estar com o nome limpo, ou seja, não ter negativação no SPC Serasa ou pendências com a Receita Federal.

Posso usar o FGTS?

Se você pretende usar o seu saldo do FGTS para abater o valor financiado, é importante saber alguns pré-requisitos. São eles: não ter nenhum outro financiamento pelo SFH; não ter outro imóvel residencial urbano na região onde trabalha ou reside; ter contribuído para o FGTS com pelo menos 3 anos de trabalho, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em outra.
Caso você esteja comprando um imóvel junto com outra pessoa, saiba que é possível somar o saldo do FGTS de mais de um comprador, desde que ambos respeitem as regras citadas nos tópicos anteriores.
Como esse valor é depositado mensalmente pelas empresas, durante o financiamento, o cliente poderá usá-lo para amortizar sua dívida ou pagar até 12 parcelas que estejam atrasadas.

E o que é SFI?

O Sistema Financeiro Imobiliário engloba todos os financiamentos que não estão no SFH. Ou seja, para saber se o imóvel em questão está enquadrado no SFI é só atentar-se para as exigências do SFH. Caso alguma seja violada (valor maior que o valor preço permitido, imóvel comercial, imóvel em zona rural, localizado fora da região onde o contratante reside ou trabalha, etc.), o financiamento é regido pelo SFI.
O SFI atende a uma parcela importante do mercado imobiliário: os investidores. Lembremos que existem pessoas que compram imóveis com o objetivo de revendê-lo, obtendo lucro. Nesse caso, o SFI atende às necessidades desse setor.
Outra fatia do mercado imobiliário atendido pelo SFI é o comércio de imóveis de luxo — e isso é muito importante para o setor, uma vez que se tratam de projetos complexos, com grande valor de mercado e que geram muitos empregos em sua construção civil.
Para que você tenha uma ideia, mesmo na crise, cresceu muito o interesse pelas propriedades luxuosas. Uma matéria de agosto/2018, do Correio Braziliense, mostrou que esse setor teve aumento de 20% em suas construções.
Para finalizar, as empresas também são beneficiadas pelo SFI, já vez que precisam de financiamentos para comprar uma propriedade que será sede do negócio, por exemplo.

De onde vem o dinheiro do SFI?

No caso do SFI, os recursos que possibilitam o financiamento de imóveis vêm de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras. Fundos de renda fixa, por exemplo, frequentemente financiam o SFI.
As taxas dos financiamentos dos SFI não são fixadas. Em 2018 o valor médio desses juros foi de 10% a.a. Os bancos têm autonomia para praticarem as taxas que acreditarem serem adequadas, tornando a pesquisa por parte do consumidor muito importante.
É necessário lembrar que não é possível usar o FGTS no caso do financiamento regido pelo SFI. Isso não se trata de algo ruim, uma vez que essa opção de crédito atrai clientes Pessoa Jurídica e não faz muito sentido para trabalhadores com carteira assinada.

Qual deles é o melhor para mim?

A resposta é simples: se o imóvel que você deseja comprar se enquadra no SFH, as taxas reguladas (e baixas), além da possibilidade de usar o FGTS, tornam o financiamento mais atrativo e menos oneroso.
Caso o imóvel não atenda aos requisitos do SFH, faça uma nova pesquisa de mercado com as exigências em mente e atente para as oportunidades de financiamento mais barato. É possível encontrar bons imóveis e comprar sua casa sem comprometer grande parte da renda!
Além do SFH e SFI, quem deseja comprar uma casa ou apartamento deve incluir mais um termo nessa sopa de letrinhas: o Custo Efetivo Total (CET). É comum que o cliente foque apenas na taxa de juros de um financiamento, mas essa transação envolve outros custos como taxas e impostos. Na prática, conhecer esse valor o ajudará a fazer o melhor negócio.
Todavia, entender como funcionam o SFH e SFI é importante para que o cidadão entenda o sistema imobiliário. Trata-se de um dos setores mais relevantes da economia, pois gera empregos, trabalha com recursos financeiros privados (Poupança, FGTS etc.) e financia o maior sonho do brasileiro: a moradia.